Koopt u een nieuwbouwwoning van een projectontwikkelaar aan de Costa del Sol? Dan betaalt u in de regel geen ITP, maar 10% BTW en in Andalusië daarbovenop 1,2% AJD (een soort zegelrecht). Samen is dat ongeveer 11,2% van de koopprijs. ITP geldt alleen bij de aankoop van een bestaande woning.
Kort antwoord
- Nieuwbouw: 10% BTW (in het Spaans IVA) + 1,2% AJD in Andalusië = circa 11,2% belasting.
- Bestaande woning: 7% ITP in Andalusië, en dan geen BTW en geen AJD op de koopakte.
- Bijkomende kosten: notaris, eigendomsregister en gestoría (een Spaans administratiekantoor dat belastingen en papierwerk regelt) komen er meestal nog circa 0,4% tot 0,9% bij. Een eigen advocaat komt daar in de regel bovenop.
- Jaarlijks: gemeentelijke IBI, afvalheffing en, als niet-ingezetene, de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (modelo 210).
Alle percentages hieronder gelden voor Andalusië, waar Torremolinos ligt. Andere regio’s hanteren andere tarieven, zoals u leest in onze vergelijking van de Costa del Sol met andere regio’s in Spanje.
Voor wie is dit artikel?
Dit artikel is voor Nederlandse en Belgische kopers die een nieuwbouwappartement aan de Costa del Sol overwegen, bijvoorbeeld in Magna Torremolinos. U staat nog vóór de reservering of net voor het koopcontract en wilt weten welk bedrag u bovenop de koopprijs moet reserveren. Bent u nog aan het oriënteren? Begin dan bij ons compleet stappenplan voor het kopen van een huis in Spanje.
Wat zijn BTW, ITP en AJD in gewone taal?
In gewone taal: BTW is de omzetbelasting op een nieuwe woning, AJD is een heffing op de notariële akte en ITP is de overdrachtsbelasting op een bestaande woning. Welke u betaalt, hangt vooral af van wie de woning verkoopt: een ontwikkelaar of een particulier.
| Belasting | Spaanse naam | Wanneer? | Tarief in Andalusië |
| BTW | IVA | Eerste verkoop door een ontwikkelaar (nieuwbouw) | 10% |
| Zegelrecht | AJD | Notariële akte bij nieuwbouw | 1,2% |
| Overdrachtsbelasting | ITP | Bestaande woning, verkocht door een particulier | 7% |
BTW en ITP sluiten elkaar uit. Eén koop valt onder het ene of het andere, nooit onder beide.
Betaal ik BTW of ITP bij nieuwbouw in Spanje?
U betaalt BTW en AJD, geen ITP. Koopt u de woning rechtstreeks van de ontwikkelaar, dan gaat het om de eerste verkoop van het pand, en die valt onder BTW met AJD op de notariële akte. Bij een gebruikte woning betaalt u juist ITP, en die draagt u zelf af aan de regionale belastingdienst, zoals de Spaanse belastingdienst uitlegt (Agencia Tributaria: IVA of ITP bij een woningaankoop, in het Spaans).
ITP en BTW worden gemakkelijk door elkaar gehaald, want beide zijn “de belasting bij de aankoop”. Toch bepaalt de verkoper welke van de twee geldt: twee woningen in dezelfde straat kunnen dus een verschillende belastingrekening hebben.
| Nieuwbouw | Bestaande woning | |
| Hoofdbelasting | 10% BTW | 7% ITP |
| Aanvullende belasting | 1,2% AJD | Geen |
| Totaal in Andalusië | circa 11,2% | circa 7% |
Bij aankoop is nieuwbouw dus fiscaal duurder. Daar staat tegenover dat een nieuwe woning meestal minder renovatie en onderhoud vraagt, al hangt dat af van het project en uw eigen wensen.
Hoeveel BTW betaal ik op een nieuwbouwwoning?
Op een nieuwbouwwoning betaalt u 10% BTW, en 4% bij sociale woningbouw (VPO) van het bijzondere regime. Dat bevestigt de Spaanse belastingdienst. De BTW komt bovenop de prijs in uw koopcontract en wordt doorgaans bij elke termijnbetaling in rekening gebracht.
Ook voor garage en berging gelden regels:
- Garageplaatsen en bergingen die u samen met de woning koopt en die in hetzelfde gebouw liggen, vallen onder hetzelfde tarief van 10%, met een maximum van twee garageplaatsen.
- Wordt een garage los van de woning verkocht, dan kan het algemene tarief van 21% gelden.
- Controleer in het koopcontract welk tarief bij elk onderdeel staat.
Wat is AJD en hoeveel betaalt u in Andalusië?
AJD is een belasting op de notariële akte. In Andalusië bedraagt het algemene tarief 1,2%. Dat percentage is in 2021 verlaagd van 1,5%, zoals de Andalusische wet over overgedragen belastingen (Ley 5/2021, in het Spaans) vastlegt. De koper is in de regel de belastingplichtige, zoals de Junta de Andalucía op zijn website over ITP en AJD uitlegt.
Voor jonge kopers en bepaalde gezinnen bestaan verlaagde AJD-tarieven, maar die zijn bedoeld voor een vaste woning en gelden onder voorwaarden. Koopt u een vakantiewoning of een belegging, ga dan uit van het algemene tarief van 1,2% en laat dat bevestigen door uw gestor.
Wanneer betaalt u wél ITP in plaats van BTW?
ITP betaalt u bij een bestaande woning die een particulier verkoopt. In Andalusië is het tarief 7%. Als grondslag telt de hoogste van de koopprijs of de waarde volgens het Spaanse Catastro (de valor de referencia), waardoor de rekening hoger kan uitvallen dan de prijs op papier. Bij nieuwbouw van de ontwikkelaar speelt dit tarief dus niet.
Rekenvoorbeeld: wat betaalt u bij een woning van € 350.000?
Onderstaande berekening is onze eigen illustratie voor een nieuwbouwwoning van € 350.000 exclusief BTW. Het is geen offerte en geen prijs van een bestaand project.
| Post | Berekening | Bedrag |
| BTW (10%) | € 350.000 × 10% | € 35.000 |
| AJD (1,2%) | € 350.000 × 1,2% | € 4.200 |
| Belastingen samen | € 39.200 | |
| Notaris (circa 0,2–0,5%) | schatting | € 700 – € 1.750 |
| Eigendomsregister (circa 0,1–0,25%) | schatting | € 350 – € 875 |
| Gestoría (circa € 200–500) | schatting | € 200 – € 500 |
| Totaal extra bovenop de koopprijs (zonder advocaat) | circa € 40.450 – € 42.325 |
Dat komt neer op grofweg 11,6% tot 12,1% van de koopprijs. In deze tabel zit geen eigen advocaat. Rekent uw advocaat bijvoorbeeld 1% plus 21% BTW, dan komt daar ongeveer € 4.235 bij en stijgt het totaal naar circa € 44.685 tot € 46.560, oftewel 12,8% tot 13,3%. De tarieven van advocaten lopen uiteen, dus zie dit als een rekenvoorbeeld en vraag altijd een offerte. Bij een bestaande woning van dezelfde prijs betaalt u met 7% ITP circa € 24.500 aan belasting, plus dezelfde bijkomende kosten. Het AJD-bedrag hebben we berekend over de koopprijs zonder BTW, zoals veel bronnen doen. Welke grondslag precies geldt, staat in uw akte en bevestigt de notaris of gestor.
TAMARA VERAART: voeg hier een eigen praktijkobservatie of quote toe over waar kopers het vaakst van schrikken bij de bijkomende kosten. Alleen een tekst gebruiken die zij zelf heeft goedgekeurd. Onderteken met een link naar Tamara Veraart, uw persoonlijke gids aan de Costa del Sol.
Hoe verloopt de betaling van BTW en AJD stap voor stap?
U betaalt de BTW in termijnen tijdens de bouw en de AJD na de notariële akte. Zo loopt dat in de praktijk:
- Reservering en koopcontract. U betaalt de reserveringssom en de eerste termijnen. Op elke termijn rekent de ontwikkelaar doorgaans BTW.
- Termijnbetalingen tijdens de bouw. Elke betaling bevat het BTW-deel. Bewaar alle facturen.
- Notariële akte. Bij de oplevering tekent u bij de notaris. Voor veel formaliteiten heeft u dan uw NIE-nummer voor de woningaankoop in Spanje nodig.
- AJD aangeven en betalen. Dit gebeurt doorgaans binnen 30 werkdagen na de akte, meestal via de notaris of een gestor.
- Inschrijving in het eigendomsregister. Daarna laat u de eigendom inschrijven. Lees meer over dit traject in ons artikel over de notaris en het juridische proces bij een aankoop in Spanje.
Welke andere kosten komen erbij naast de belasting?
Reken naast de belastingen op circa 0,4% tot 0,9% extra voor notaris, eigendomsregister en gestoría. Bij een woning van € 350.000 is dat ongeveer € 1.250 tot € 3.125. Een eigen advocaat komt daar in de regel bovenop. Deze bedragen zijn indicatief, want ze hangen af van de koopsom en de omvang van de akte.
- Notaris: de tarieven liggen wettelijk vast. Als vuistregel geldt circa 0,2% tot 0,5% van de waarde.
- Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): circa 0,1% tot 0,25% van de prijs.
- Gestoría: een gestor is een administratief adviseur die het papierwerk en de belastingaangifte regelt. Reken op circa € 200 tot € 500.
- Advocaat (abogado): een onafhankelijke advocaat controleert bijvoorbeeld de bouwvergunning, de bankgaranties voor betalingen tijdens de bouw en het koopcontract. De notaris treedt niet als uw persoonlijke advocaat op. Bronnen noemen uiteenlopende tarieven, vaak grofweg 0,5% tot 2% van de koopprijs plus 21% BTW, of een vast bedrag. Vraag vooraf een offerte.
Financiert u met een hypotheek, dan komen daar een taxatie en mogelijk bankkosten bij. Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 draagt de bank een groot deel van de kosten van de hypotheekakte. Wat dat voor u betekent als niet-ingezetene, leest u in onze gids over een hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen.
Welke jaarlijkse belastingen betaalt u als eigenaar?
Als eigenaar betaalt u elk jaar IBI en afvalheffing aan de gemeente, en als niet-ingezetene ook belasting over een fictief inkomen uit uw woning (modelo 210). Een breder maandbudget vindt u in ons artikel over de kosten van wonen aan de Costa del Sol. De belangrijkste belastingen op een rij:
- IBI: gemeentelijke onroerendezaakbelasting. De hoogte hangt af van de gemeente en de kadastrale waarde. Vraag de actuele aanslag op.
- Afvalheffing: een gemeentelijke heffing. Het bedrag verschilt per gemeente.
- Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (modelo 210): ook als u niet verhuurt, moet u jaarlijks aangifte doen over een fictief inkomen uit uw woning. U betaalt 19% (het tarief voor inwoners van de EU) over 1,1% of 2% van de kadastrale waarde. Welk percentage geldt, hangt af van hoe recent die waarde is herzien; uw gestor bepaalt dit. Meer uitleg staat bij de Agencia Tributaria over renta imputada (in het Spaans).
Een rekenvoorbeeld: bij een kadastrale waarde van € 120.000 en een percentage van 1,1% is het fictieve inkomen € 1.320. Tegen 19% betaalt u dan circa € 251 per jaar. Woont u permanent in Spanje, dan gelden andere regels; die leest u in ons artikel over verhuizen naar Spanje: residentie, zorgverzekering en inschrijving.
Koopt u van tekening? Dan hoeft u nog geen fictief inkomen aan te geven, want voor woningen in aanbouw rekent de Spaanse belastingdienst er geen toe. Is de woning klaar maar heeft ze nog geen kadastrale waarde, dan gebruikt de fiscus als grondslag ongeveer 50% van de aankoopwaarde. Een overzicht per situatie vindt u op de pagina van de Agencia Tributaria over vastgoed van niet-ingezetenen (in het Spaans).
Verhuurt u de woning een deel van het jaar? Dan betaalt u over die maanden belasting op de huurinkomsten en over de overige maanden op het fictieve inkomen. Meer over opbrengsten leest u in ons artikel over investeren in nieuwbouw aan de Costa del Sol: rendement en verhuur.
Belangrijkste punten
- Bij nieuwbouw betaalt u BTW en AJD, geen ITP.
- In Andalusië is dat 10% BTW plus 1,2% AJD, samen ongeveer 11,2%.
- ITP (7%) is er alleen bij bestaande woningen.
- Reken op circa 12% aan belasting en bijkomende kosten bovenop de koopprijs, en op circa 13% als u een eigen advocaat inschakelt. Dat is een indicatie op basis van ons rekenvoorbeeld.
- Als eigenaar betaalt u ook jaarlijks IBI, afvalheffing en modelo 210.
Is nieuwbouw duurder qua belasting dan een bestaande woning?
Bij aankoop wel: circa 11,2% tegenover circa 7% in Andalusië. Kijk ook naar renovatiekosten, energie en onderhoud. Lees meer in onze [veelgestelde vragen over nieuwbouw kopen aan de Costa del Sol](URL-FAQ-NIEUWBOUW).
Meer weten voordat u beslist?
Nu u weet welke belastingen bovenop de koopprijs komen, is de volgende vraag: wat kost een appartement eigenlijk? Bekijk daarvoor de prijzen van Magna Torremolinos in 2026, of lees in ons stappenplan voor het kopen van een huis in Spanje hoe de aankoop van begin tot eind verloopt. Wilt u nieuwe gidsen ontvangen? Liever eerst persoonlijk overleg? Bij Quasar Living krijgt u gratis begeleiding in het Nederlands.
Dit artikel geeft algemene informatie en is geen fiscaal of juridisch advies. Tarieven en regels kunnen veranderen. Controleer ze voor uw aankoop bij een erkende gestor, advocaat of belastingadviseur.
