Ja, bij nieuwbouw in Spanje betaalt u de woning in delen. U begint met een klein reserveringsbedrag, doet een aanbetaling bij het private koopcontract, betaalt tijdens de bouw termijnen en voldoet het restant bij de sleuteloverdracht.
Het lastige zit niet in die volgorde, maar in de vragen eromheen. Wanneer betaalt u precies wat? Waar staat uw geld zolang er nog niets gebouwd is? En wanneer komt de BTW erbij?
Kort antwoord: Een betaalschema voor nieuwbouw in Spanje bestaat uit vier stappen: reservering, aanbetaling, termijnen en restant. Over elke betaling komt in de regel 10% BTW. Percentages en data verschillen per project en staan in uw koopcontract.
Voor wie is dit artikel?
Dit artikel is voor Nederlandse en Belgische kopers die een nieuwbouwwoning aan de Costa del Sol overwegen en willen weten hoeveel geld wanneer weg moet. Bent u nog aan het oriënteren? Dan geeft u dit een goed beeld van de cashflow. Zit u al bij een concreet project, zoals Magna Torremolinos? Dan helpt het u de juiste vragen te stellen.
Dit is algemene informatie en geen juridisch of financieel advies. Laat uw contract altijd controleren door een onafhankelijke Spaanse advocaat.
Wat is een betaalschema bij nieuwbouw in Spanje?
Een betaalschema is de afspraak tussen u en de ontwikkelaar over hoeveel u op welk moment betaalt. Bij een woning die nog gebouwd moet worden, betaalt u dus al vóór de oplevering een deel van de koopsom. Het schema staat in het private koopcontract (contrato privado de compraventa) en bestaat uit het reserveringsbedrag, één of meer termijnen tijdens de bouw en het restant bij de akte bij de notaris.
Hoe ziet een betaalschema bij nieuwbouw in Spanje eruit?
Een gebruikelijk schema loopt in vier stappen van reservering tot sleuteloverdracht. De percentages hieronder zijn een veelvoorkomend patroon, geen wettelijke norm. Elke ontwikkelaar bepaalt zijn eigen schema.
| Stap | Moment | Typisch bedrag | Wat gebeurt er? |
| 1. Reservering | Bij de keuze van uw woning | Enkele duizenden euro’s | De woning wordt uit de verkoop gehaald |
| 2. Privaat koopcontract | Vaak binnen enkele weken na reservering | Vaak samen ca. 10% van de koopsom (incl. reservering) | Contract, bankgarantie en betaalschema worden vastgelegd |
| 3. Termijnen tijdens de bouw | Op vaste data of bij bouwmijlpalen | Vaak een aanvullend deel, soms tot 20–30% totaal | U betaalt volgens het schema in het contract |
| 4. Restant bij oplevering | Bij de akte bij de notaris | Het resterende deel, vaak 70–80% | U tekent de akte en krijgt de sleutels |
Indicatief. Er bestaan geen wettelijk vastgelegde percentages; dit is een gangbaar marktpatroon. Controleer het schema van uw eigen project.
Hoeveel bedraagt het reserveringsbedrag en krijgt u het terug?
Het reserveringsbedrag is meestal een relatief klein bedrag, vaak enkele duizenden euro’s, waarmee u een specifieke woning vastlegt. Of u het terugkrijgt, hangt af van de voorwaarden in uw reserveringscontract.
Lees vooral wat er staat over de termijn tot het private koopcontract en over annulering. Trekt u zich later terug, dan verliest u het bedrag vaak helemaal of gedeeltelijk. Vraag dus vooraf schriftelijk wat er gebeurt als het niet doorgaat. In de regel wordt het reserveringsbedrag verrekend met de koopsom.
Hoeveel aanbetaling betaalt u bij het private koopcontract?
Bij het private koopcontract betaalt u meestal een eerste aanbetaling, vaak in totaal rond 10% van de koopsom, inclusief het reserveringsbedrag. Een vast percentage bestaat niet; het staat in uw contract.
Op dit moment legt u alles vast: de woning, de prijs, de opleverdatum en het betaalschema. De ontwikkelaar geeft u ook het bewijs van de bankgarantie of verzekering voor uw aanbetalingen. Hebt u al een NIE-nummer? Dat is verplicht voor een woningaankoop in Spanje, dus regel het bij voorkeur vóór u tekent.
Betaalt u termijnen op vaste data of naar bouwvoortgang?
Beide komen voor. Sommige ontwikkelaars werken met vaste maandelijkse of kwartaaltermijnen, andere koppelen betalingen aan bouwmijlpalen zoals fundering, ruwbouw en afwerking.
Het verschil merkt u in uw planning. Vaste data geven zekerheid, maar u betaalt ook als de bouw vertraging heeft. Bij betalingen naar bouwvoortgang volgen uw termijnen het werkelijke tempo op de bouwplaats. Vraag in beide gevallen om een schriftelijk overzicht met data, bedragen en BTW. Wilt u de stand van de bouw zelf volgen? Kijk dan naar de bouwvoortgang van Magna Torremolinos.
Hoe werkt BTW per termijn bij nieuwbouw in Spanje?
Over elke betaling aan de ontwikkelaar komt in de regel 10% BTW (IVA). U betaalt de BTW dus gespreid, samen met elke termijn, en niet in één keer aan het einde.
De Junta de Andalucía bevestigt het tarief van 10% voor nieuwbouwwoningen. Bij de akte komt daar de AJD-belasting (Actos Jurídicos Documentados) bij. In Andalusië is het algemene tarief 1,2% (artikel 49 van Ley 5/2021), al kunnen verlaagde tarieven gelden. Die belasting betaalt u dus niet per termijn, maar rond de akte. Alle belastingen op een rij? Dat leest u in belastingen bij aankoop nieuwbouw in Spanje.
Waar u op moet letten:
- Staat er bij elk bedrag in het schema duidelijk exclusief of inclusief BTW?
- Is de reservering ook belast met BTW?
- Wat komt er nog bovenop? Quasar Living noemt voor Magna circa 11,6–12,1% extra voor BTW, belastingen, notaris en registratie. Vraag een kostenoverzicht per woning.
Wat betaalt u bij de sleuteloverdracht (het restant)?
Bij de sleuteloverdracht betaalt u het resterende deel van de koopsom plus de BTW daarover en de overige aankoopkosten. Dat gebeurt bij de notaris, op het moment dat u de akte tekent.
Voor de meeste kopers is dit het grootste bedrag. Financiert u met een hypotheek? Dan betaalt de bank doorgaans pas uit bij de akte (escritura pública). Uw eerdere termijnen betaalt u dus meestal uit eigen spaargeld of de opbrengst van een verkochte woning, en dat moet u vooraf in uw budget verwerken. Vraag ook of de ontwikkelaar de eerste-bewoningsvergunning (licencia de primera ocupación) kan overleggen voordat u tekent. Hoeveel u als niet-ingezetene kunt lenen, verschilt per bank en per situatie. Zie daarvoor onze hypotheekgids voor niet-ingezetenen en het artikel over het notariële proces.
Hoe veilig is uw geld tijdens de bouw?
Ontwikkelaars die betalingen tijdens de bouw ontvangen, moeten uw aanbetalingen wettelijk garanderen met een bankgarantie (aval bancario) of een verzekering (seguro de caución). Het geld hoort bovendien op een speciale rekening (cuenta especial) te staan.
Deze verplichting staat in de eerste aanvullende bepaling van de Spaanse bouwwet (Ley 38/1999), zoals gewijzigd door Ley 20/2015. De plicht ontstaat zodra de bouwvergunning is verleend. Volgens de Banco de España moet de garantie het totaal van de vooruitbetaalde bedragen dekken, inclusief belastingen, plus wettelijke rente. De wettekst vindt u in het Spaanse staatsblad (BOE).
Bij het koopcontract hoort u een document te krijgen waaruit blijkt dat uw betalingen gedekt zijn. Zodra de woning is opgeleverd, wordt de garantie opgeheven. Meer over dit onderwerp leest u in Bankgarantie en Wet 20/2015: hoe veilig is off-plan kopen?
Controleer wel of elk bedrag uit uw schema onder de garantie valt. Een advocaat kan de tekst voor u beoordelen.
Hoeveel betaalt u per fase? Een rekenvoorbeeld
Onderstaand schema is fictief en illustratief: het is niet het schema van Magna Torremolinos of een ander project. Het gaat uit van een koopsom van € 450.000 exclusief BTW en 10% BTW over elke betaling.
| Moment | Percentage koopsom | Bedrag excl. BTW | BTW (10%) | Totaal te betalen |
| Reservering | ca. 1,1% | € 5.000 | € 500 | € 5.500 |
| Privaat koopcontract | ca. 8,9% (samen 10%) | € 40.000 | € 4.000 | € 44.000 |
| Termijnen tijdens de bouw | 20% | € 90.000 | € 9.000 | € 99.000 |
| Restant bij oplevering | 70% | € 315.000 | € 31.500 | € 346.500 |
| Totaal | 100% | € 450.000 | € 45.000 | € 495.000 |
Let op: de AJD-belasting (in Andalusië doorgaans 1,2%) en de kosten voor notaris en registratie komen hier nog bovenop bij de akte. Ook of de reservering met BTW wordt belast, verschilt per contract.
“De meeste kopers rekenen hun budget door op de koopsom en de hypotheek, en vergeten dat de bank pas bij de akte uitbetaalt. De termijnen tijdens de bouw komen uit eigen middelen. Wie dat pas ontdekt na het tekenen van het koopcontract, zit met een planningsprobleem dat niets met het project te maken heeft.”
— Tamara Veraart, oprichter Quasar Living
Stappenplan: zo controleert u uw betaalschema
- Vraag het volledige betaalschema van uw woning op, met data, bedragen en BTW per termijn.
- Controleer of de bankgarantie of verzekering elk bedrag dekt, inclusief belastingen.
- Kijk op welke rekening u betaalt. Het moet een speciale, in het contract genoemde rekening zijn.
- Laat een onafhankelijke Spaanse advocaat het private koopcontract beoordelen.
- Bepaal hoe u termijnen financiert, zeker als uw hypotheek pas bij de akte wordt uitbetaald.
- Bewaar elk betalingsbewijs en de bevestiging van de ontvangst.
Wat betekent dit voor Magna Torremolinos?
Magna Torremolinos is een project van Grupo ABU met 353 woningen in één complex in La Carihuela. Quasar Living noemt op de projectpagina prijzen vanaf circa € 423.000, inclusief garageplaats. De definitieve opleverdatum en het betaalschema per woningtype zijn niet openbaar bevestigd. Vraag beide daarom schriftelijk op via de pagina over Magna Torremolinos en controleer prijs en beschikbaarheid, want die kunnen wijzigen.
Meer over de ontwikkelaar leest u in Wie is Grupo ABU? en over de kosten in Magna Torremolinos prijzen 2026.
Kernpunten om te onthouden
- Nieuwbouw betaalt u in vier stappen: reservering, aanbetaling, termijnen en restant.
- De percentages verschillen per project; er is geen wettelijk vast schema.
- BTW van 10% komt in de regel bij elke betaling. AJD betaalt u rond de akte.
- Uw voorschotten moeten wettelijk gegarandeerd zijn met een bankgarantie of verzekering.
- Een hypotheek wordt vaak pas bij de akte uitbetaald, dus plan uw termijnen uit eigen middelen.
Wilt u meer lezen of hulp bij uw betaalschema?
Wilt u het hele traject overzien? Lees dan ons compleet stappenplan voor het kopen van een huis in Spanje.
Wilt u het project met eigen ogen zien? Plan dan een bezichtigingsreis naar de Costa del Sol. Liever persoonlijk advies? Lees hoe Quasar Living gratis en in het Nederlands meedenkt.
Bronnen: Ley 38/1999 en Ley 5/2021 (BOE), Banco de España, Junta de Andalucía en Grupo ABU. Laatst gecontroleerd op 20 september 2026. Tarieven en voorwaarden kunnen wijzigen.
